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万科A(000002):回收资金390亿 有望撬动新增销售千亿

2020-6-30 11:24| 发布者: 神童股手| 查看: 118| 评论: 0

摘要: 事件 6 月29 日晚间,万科发布《关于广信资产包引入战略合作的公告》,公告称万科计划将持有的广州万溪50%股权以人民币70.4 亿元转让给战略投资者,同时收回前期向广州万溪或广信资产包提供的股东投入共计320 亿元。 ...
事件

    6 月29 日晚间,万科发布《关于广信资产包引入战略合作的公告》,公告称万科计划将持有的广州万溪50%股权以人民币70.4 亿元转让给战略投资者,同时收回前期向广州万溪或广信资产包提供的股东投入共计320 亿元。

    点评

    广信资产包资金投入情况和本次交易概况:①三年以来,公司为广信资产包累计投入470.40 亿元。②通过本次交易,本公司预计可收到资金390.4 亿元,其中70.4 亿元为广州万科转让广州万溪的股权转让款(含30.4 亿元的预付溢价款),70.4 亿元为通过新股东投入置换前期原股东投入,249.6 亿元为通过并购贷款置换前期原股东投入。③如在5 年内,广信资产包取得不少于210.98 万平方米权益计容建面的批复文件,则本次股权转让公司预计将累计实现投资收益约34.79 亿元,增加公司净利润约为26.10 亿元。

    对资产负债表的意义远大于对损益表的意义:①预计年内能确认的投资收益部分仅评估值和账面值之间的差值,税后影响小于10 亿元。②万科对广信资产包的三年累计投入达470 亿元,按照其转让部分50%权益对应投入为235 亿元,即使按照30.4 亿元的溢价来计算,回报率也较为普通。广信不良资产包是长周期、慢周转项目,不是万科高周转策略下的典型项目。③交易完成后,广州万溪将不再并表,万科可以回收现金或减少表内有息负债合计390.4 亿元。在净负债率指标不变的情况下,万科可以新增390 亿元的权益资金进行新的房地产开发业务。印证了我们在深度报告中提到的,预计万科将重回规模增长。④引入中国信达也非常有助于本项目复杂问题的解决。

    有望撬动千亿元新增销售:按照60%的权益比例,2.2 倍的货值率, 75%的新盘年度去化率计算,390 亿元可撬动1073 亿元合同销售额。我们在深度报告中提到21-23 年7500 亿元-9500 亿元销售额实现的可能性大幅提高。

    投资建议

    万科转让广信资产包股权是一个很明显的加快周转、回到规模路线的信号。

    我们暂不上调盈利预测,但考虑到其规模增长确定性提高,我们上调公司目标价至37.08 元,对应10X 2020PE,并重申对万科A的“买入”评级。

    风险提示

    房价上涨弱于预期;地价上涨快于预期;万科拿地强度低于预期。

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